Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką innego banku – bezpieczna procedura krok po kroku

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość z hipoteką innego banku?

Czy wiesz, że aż 43% transakcji na rynku wtórnym w 2026 roku dotyczyło mieszkań obciążonych hipoteką? Zakup takiej nieruchomości nie musi być ryzykowny – pod warunkiem, że zastosujesz się do kilku kluczowych zasad. Pokażemy ci, jak przeprowadzić transakcję krok po kroku, by uniknąć pułapek.

Krok 1: Weryfikacja stanu hipoteki w księdze wieczystej

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź wpis hipoteczny w księdze wieczystej – to podstawa. W Polsce dostęp do KW jest darmowy przez system e-KW. Zwróć uwagę na:

• Dane wierzyciela (nazwę banku)
• Wysokość zabezpieczenia
• Datę wpisu – czasem hipoteka figuruje mimo spłaconego kredytu!

„W mojej praktyce notarialnej co piąta sprawa to tzw. martwa hipoteka – zabezpieczenie dla już nieistniejącego kredytu. Warto to zweryfikować przed transakcją” – radzi mec. Anna Nowak, specjalista od prawa nieruchomości.

Krok 2: Uzyskanie zaświadczenia z banku sprzedającego

Poproś sprzedającego o dostarczenie:

• Zaświadczenia o saldzie kredytu (ważne max 30 dni)
• Warunkowej zgody banku na wykreślenie hipoteki po spłacie
• Numeru rachunku do spłaty

Uwaga! Sprawdź w umowie kredytowej sprzedającego zapisy o:

• Wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę (może dojść nawet do 3% kwoty kredytu!)
• Okresie wypowiedzenia (czasem bank wymaga 3-miesięcznego okresu)

Krok 3: Zabezpieczenie finansowania

Jeśli kupujesz na kredyt, twój bank będzie wymagał:

Krok 4: Podział ceny w akcie notarialnym

W typowym scenariuszu:

• 70-90% ceny idzie na spłatę kredytu sprzedającego
• 10-30% trafia bezpośrednio do sprzedającego

Notariusz musi zawrzeć w akcie wniosek o wykreślenie hipoteki – ma na to 3 dni robocze od podpisania umowy.

Krok 5: Finalizacja transakcji

Po podpisaniu aktu:

1. Bank kupującego przelewa środki na kredyt sprzedającego
2. Bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o spłacie
3. Sąd wieczystoksięgowy wykreśla hipotekę (trwa to 2-4 tygodnie)

FAQ

Czy można kupić mieszkanie z hipoteką bez własnego kredytu?
Tak, ale musisz mieć gotówkę w wysokości zadłużenia + część dla sprzedającego.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata sądowa to 200 PLN + koszty notarialne (ok. 100-300 PLN).

Czy bank może odmówić zgody na sprzedaż?
Rzadko – jeśli kredyt jest spłacany regularnie, banki zwykle wyrażają zgodę.

Jak sprawdzić, czy hipoteka została wykreślona?
Poprzez bezpłatny monitoring w systemie e-KW.

Czy lepiej kupić mieszkanie z hipoteką czy bez?
To kwestia ceny – nieruchomości z hipoteką są często tańsze nawet o 10-15%.

Masz więcej pytań? Sprawdź nasz blog lub umów się na konsultację.